Η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία συστήνονται με ρητή δικαιοπραξία του κυρίου ή των κυρίων του όλου ακινήτου. Για την σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας δεν απαιτείται χρήση πανηγυρικών εκφράσεων. Η σύσταση γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο ακολούθως μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Μπορεί όμως να γίνει και με διαθήκη. Η χωριστή ιδιοκτησία δημιουργείται και αυτομάτως, όταν ο ιδιοκτήτης ολόκληρης οικίας εκποιεί ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων.
Επί οριζοντίου ιδιοκτησίας (διαμέρισμα) ιδρύεται αφενός χωριστή, διηρημένη κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και αφετέρου αναγκαστική, που αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν για κοινή χρήση Μεταξύ αυτών είναι και το έδαφος επί του οποίου ανεγέρθηκε, ή πρόκειται να ανεγερθεί, η οικοδομή. Επίσης το τμήμα του εδάφους που δεν καλύφθηκε με κτίσμα και έχει προβλεφθεί με τη συστατική πράξη ως χωριστή ιδιοκτησία. Δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει αντιστοιχία των ποσοστών συγκυριότητας των χωριστών ιδιοκτησιών με τον όγκο ή την αξία τους. Το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος (δικαίωμα υψούν) με την προσθήκη ορόφου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Μπορεί όμως με κοινή συμφωνία να παραχωρηθεί σε ένα μόνο από αυτούς.
Κάθετη ιδιοκτησία, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο. Μπορεί να έχουν ήδη αναγερθή ή να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους. Μπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη ιδιοκτησία), είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών οικοδομημάτων. Στην τελευταία περίπτωση συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία ή οριζόντια επί καθέτου).
κανονισμός πολυκατοικίας
Όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός πολυκατοικίας) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας. Οι υποχρεώσεις αυτές μπορεί να αφορούν τόσο τον κοινόχρηστο χώρο που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες. Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η μεταβολή στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες. Ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους.
Στις περιοχές που έχει ξεκινήσει το κτηματολόγιο η κάθε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εμφαίνεται σε αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο. Το φύλλο κτηματολογικό φύλλο περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία της ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του Εθνικού Κτηματολογίου. Ιδίως όροφο, τετραγωνικά, ποσοστό συνιδιοκτησίας. Επίσης περιλαμβάνει και τον τίτλο κτήσης του ιδιοκτήτη της (αγορά, δωρεά, κληρονομιά, γονική παροχή κλπ).