Όταν έχει συνταχθεί σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, ιδρύεται χωριστή κυριότητα στους ορόφους οικοδομής ή στα διαμερίσματα ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινόχρηστα μέρη και στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση (πχ ακάλυπτος χώρος, πρασιά, πιλοτή).
Στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της πολυκατοικίας περιλαμβάνονται ενδεικτικά και το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, η αυλή, το φρεάτιο ανελκυστήρα, η εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, ο ακάλυπτος ή κοινόχρηστος χώρος, η πρασιά της πολυκατοικίας κλπ.
προσδιορισμός στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας
Ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, γίνεται με τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ των οροφοκτητών. Δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους. Η απόφαση αυτή πρέπει να καταρτισθεί οπωσδήποτε με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο. Αν δεν ορίζεται τίποτα στην σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, ούτε σε ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που αναφέρεται παραπάνω. Δηλαδή, τα κοινά μέρη της πολυκατοικίας ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με το ποσοστό συγκυριότητάς που έχουν. Το ίδιο συμβαίνει, όταν η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησίων ή οι τυχόν συμφωνίες αντίκεινται στις πολεοδομικές διατάξεις. Όταν δηλαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων, κατ’ έκταση και περιεχόμενο, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάταξη. Η διάταξη θα πρέπει να απαγγέλλει ρητώς ή εμμέσως πλην σαφώς την ακυρότητα της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Σε περίπτωση, που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσεως των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της πολυκατοικίας, καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να κάνει χρήση χρήση αυτών. Μπορεί επίσης να προβαίνει σε επισκευή ή μεταρρύθμιση του υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται ο συνηθισμένος προορισμός του. Επίσης να μην παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μειώνεται η ασφάλεια των μερών αυτών ή του οικοδομήματος.
κατάληψη σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας
Με βάση τα παραπάνω, προκύπτει ότι σε περίπτωση που κάποιος εκ των συνιδιοκτητών της πολυκατοκίας προβεί σε κατάληψη κοινοχρήστου χώρου της πολυκατοικίας ή αποκλείσει την ελεύθερη πρόσβαση σε αυτόν, με αυθαίρετες ενέργειες, χωρίς δηλαδή την έγκριση των υπολοίπων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, και με την ενέργεια αυτή παραβλάπτεται προδήλως ο συνηθισμένος προορισμός των κοινόχρηστων χώρων ή μερών της πολυκατοικίας (πχ στέγης, κλιμακοστασίου, των πρωτοτοίχων, ακαλύπτου χώρου, πρασιάς κλπ) που αποσκοπεί στην απόλυτη χρήση τους απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες, τότε η ενέργειά του αυτή είναι μη νόμιμη.
Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που από η μεταβολή, προσθήκη, κατάληψη στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας δεν καθίσταται αποδοτικότερη η χρήση του υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, αλλά προφανώς μόνο υπέρ ενός ή υπέρ ορισμένων συνιδιοκτητών, συγχρόνως δε καθίσταται χειρότερη η θέση των υπόλοιπων, όπως όταν πχ παρεμποδίζονται από τη χρήση του κοινοκτήτου (κοινόχρηστος χώρος πολυκατοικίας, πρασιά κλπ), δεν μπορεί να γίνει λόγος για επιτρεπτώς από τον Νόμο επιχειρηθείσες επισκευή, μεταβολή ή προσθήκη επί των κοινών μερών της πολυκατοικίας.
νομιμότητα μεταβολής στον κοινόχρηστο χώρο
Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οροφοκτησίας, νοείται ειδικότερα η βελτίωση, που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων. Αν η βελτίωση αφορά έναν ή ορισμένους μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επί μέρους ανάγκες των ξεχωριστών οριζοντίων ιδιοκτησιών και τον σκοπό, που εξυπηρετεί το κοινό μέρος, που υφίσταται η μεταβολή, στη λειτουργία όλης της πολυκατοικίας.
Προϋπόθεση της νομιμότητας της μεταβολής είναι να μην παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποβλέπει η μεταβολή ή η προσθήκη σε αποδοτικότερη χρήση του κοινού υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, οι οποίες όμως προϋποθέσεις, δεν συντρέχουν όταν καθίσταται ανεπίτρεπτα χειρότερη η θέση των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, λαμβανομένων υπόψη και εκτιμώμενων, με βάση τις εκάστοτε συνθήκες της οροφοκτησίας, των επί μέρους αναγκών των διαιρετών οριζοντίων ιδιοκτησιών και του σκοπού, που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που καταλήφθηκε αυθαίρετα (κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, ακάλυπτο χώρο πολυκατοικίας, φωταγωγός, πρασιά , πιλοτή πολυκατοικίας κλπ).