Κωνσταντίνος Βλασταράκος

Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω

κοινόχρηστος χώρος πολυκατοικίας

polykatoikia   Όταν έχει συνταχθεί σύσταση οριζοντιών ιδιοκτησιών, ιδρύεται χωριστή κυριότητα στους ορόφους οικοδομής ή διαμερίσματα ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινόχρηστα μέρη και στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή απ' όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση (πχ ακάλυπτος χώρος, πρασιά, πιλοτή).
  Στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της πολυκατοικίας περιλαμβάνονται ενδεικτικά και το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, η αυλή, το φρεάτιο ανελκυστήρα, η εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, ο ακάλυπτος - κοινόχρηστος χώρος, η πρασιά της πολυκατοικίας κλπ.

    Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της πολυκατικίας, γίνεται, είτε με τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησίων, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί οπωσδήποτε με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτα στην σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησίων, ούτε σε ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που αναφέρεται παραπάνω, δηλαδή όλα τα κοινά μέρη της πολυκατοικίας ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με το ποσοστό συγκυριότητάς που έχουν εφ όλης της οικοδομής. Το ίδιο συμβαίνει, όταν η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησίων ή οι ιδιαίτερες τυχόν συμφωνίες αντίκεινται στις πολεοδομικές διατάξεις, όταν δηλαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων, κατ' έκταση και περιεχόμενο, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάταξη, η οποία απαγγέλλει ρητώς ή εμμέσως πλην σαφώς την ακυρότητα της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησίων.
      Σε περίπτωση, που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσεως των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της πολυκατοικίας, καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να κάνει χρήση χρήση αυτών, καθώς και να προβαίνει σε επισκευή ή μεταρρύθμιση σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, ακόμη και σε μεταβολή σε αυτόν, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι δεν μεταβάλλεται ο συνηθισμένος προορισμός του, δεν παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών και δεν μειώνεται η ασφάλεια των μερών αυτών ή γενικά του οικοδομήματος. Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οροφοκτησίας, νοείται ειδικότερα η βελτίωση, που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων προς όφελος όλων των συνιδιοκτητών, αν όμως η βελτίωση αφορά έναν ή ορισμένους μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επί μέρους ανάγκες των ξεχωριστών οριζοντίων ιδιοκτησιών και τον σκοπό, που εξυπηρετεί το κοινό μέρος, που υφίσταται η μεταβολή, στη λειτουργία όλης της πολυκατοικίας.
       Με βάση τα παραπάνω, προκύπτει ότι σε περίπτωση που κάποιος εκ των συνιδιοκτητών της πολυκατοκίας προβεί σε κατάληψη κοινοχρήστου χώρου της πολυκατοικίας ή αποκλείσει την ελεύθερη πρόσβαση σε αυτόν, με αυθαίρετες ενέργειες, χωρίς δηλαδή την έγκριση των υπολοίπων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, και με την ενέργεια αυτή παραβλάπτεται προδήλως ο συνηθισμένος προορισμός των κοινόχρηστων χώρων ή μερών της πολυκατοικίας (πχ στέγης, κλιμακοστασίου, των πρωτοτοίχων, ακαλύπτου χώρου, πρασιάς κλπ) που αποσκοπεί στην απόλυτη χρήση τους απ' όλους τους συνιδιοκτήτες, τότε η ενέργειά του αυτή είναι μη νόμιμη.
   Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που από την μεταβολή, προσθήκη, κατάληψη κοινοχρήστου χώρου της πολυκατοικίας δεν καθίσταται αποδοτικότερη η χρήση του υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, αλλά προφανώς μόνο υπέρ ενός ή υπέρ ορισμένων συνιδιοκτητών, συγχρόνως δε καθίσταται χειρότερη η θέση των υπόλοιπων, όπως όταν πχ παρεμποδίζονται από τη χρήση του κοινοκτήτου και κοινοχρήστου χώρου (ακάλυπτος χώρος πολυκατοικίας, πρασιά κλπ), δεν μπορεί να γίνει λόγος για επιτρεπτώς από τον Νόμο επιχειρηθείσες επισκευή,  μεταβολή ή προσθήκη επί των κοινών μερών της πολυκατοικίας, αφού προϋπόθεση αυτών είναι ακριβώς να μην παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποβλέπει η μεταβολή ή η προσθήκη σε αποδοτικότερη χρήση του κοινού υπέρ όλων των συνιδιοκτητών, οι οποίες όμως προϋποθέσεις, δεν συντρέχουν όταν καθίσταται ανεπίτρεπτα χειρότερη η θέση των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, λαμβανομένων υπόψη και εκτιμώμενων, με βάση τις εκάστοτε συνθήκες της οροφοκτησίας, των επί μέρους αναγκών των διαιρετών οριζοντίων ιδιοκτησιών και του σκοπού, που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που καταλήφθηκε αυθαίρετα (κοινόχρηστος χώρος πολυκατοικίας, ακάλυπτος χώρος πολυκατοικίας, φωταγωγός, πρασιά πολυκατοικίας, πιλοτή πολυκατοικίας κλπ).

 

τηλ. & fax : (210)3801975
ηλ. διεύθυνση: vlastarakos.k@dsa.gr
φόρμα επικοινωνίας : ( κλικ ΕΔΩ)
διεύθυνση: Πανεπιστημίου αρ.64 - Αθήνα




Get This
a